부의 본능 (브라운스톤, 2018)

간단리뷰

브라운스톤 작가님의 '부의 인문학'보다 예전 책이다. 아카데믹한 경제학이나 재테크 스킬보다는 인문학에 근거하여 투자와 경제 돌아가는 원리를 설명한다. 투자에 대해 '흔들리지 않는 자신만의 기준'을 세우려면 흔들리지 않는(변하지 않는) 무언가에 근거하여 세워야 한다. 책에서는 그 무엇이 인간의 본능이라 말한다. 본능은 타고나는 것이기에 바뀌지 않는다. 따라서 사람의 본능을 먼저 공부한 뒤 그 위에 돈(투자, 경제)에 대한 지식을 얹어야 한다. '부의 인문학'보다는 좀 더 난이도가 낮으므로 이제 막 재테크에 관심 가진 사람에게 추천한다.

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문장수집

Chapter 00. 실전 투자기

 

* 부자와 빈자도 본능에 따라 달라지는 것은 아닐까 하는 생각을 나는 오랫동안 해왔다. 원시적 본능이 이끄는 대로 살다 보면 당장은 편하고 즐거울지 모르나 내일의 행복은 약속할 수 없고, 부의 본능을 일깨운 사람은 안락한 내일을 준비할 수 있다. 

 

* 지난날을 되돌아보면 안전한 은행 예금으로 번 돈은 없다. 돈은 위험 자산인 부동산과 주식투자에서 다 벌었다. 은행이란 아파트 청약예금을 들고, 투자할 종잣돈을 모으고, 투자자금을 빌리는 곳으로 이용했을 뿐이다. 

 

* 일반적으로 종자돈 모으는 철칙은 '번 것보다 적게 쓰는 것'이다. 그러나 최선은 '아예 안 쓰는 방법'이다. 

 

* 아마추어인 나의 투자방법과 달리 고수는 '실패하지 않는 방법'에 초점을 맞춘다는 걸 뒤늦게 깨달았다. 워런 버핏은 100개의 주식 종목 중에서 열 종목을 뽑으라고 한다면 자신은 처음부터 제일 우수한 종목을 뽑아내려 하지 않을 것이라고 대답했다. 대신에 가장 나쁜 종목을 먼저 제외시킨 다음에 나머지를 가지고 궁리를 할 것이라고 했다. 미국의 경험 많고 성공한 한 부동산 투자자도 투자 성공법보다는 실수를 피하는 법을 먼저 배우라고 충고한다. 부동산 고수는 투자 성공 요령을 알려주는 책 보다 치명적인 실수를 피하는 요령을 알려주는 책을 선호한다고 말한다. 왜 실패하지 않는 법에 초점을 맞추고 공부해야 하나? 손자는 이렇게 말했다. "지지 않는 것은 나에게 달려 있다. 그러나 이기는 것은 상대방에게 달려 있다." 아군이 전쟁에 대비해서 미리 철저히 준비한다면 전쟁에서 지지 않는다. 그러나 상대방을 이기기 위해서는 상대방의 실수나 허점이 있거나 또는 행운이 도와주어야 한다. 결국 투자에서 손해 보지 않는 것은 나에게 달려 있고 내가 컨트롤할 수 있지만, 투자에서 성공하는 것은 통제 불가능한 변수들 때문에 내 마음대로 할 수 없다는 것이다. 이것이 성공의 포인트다. 

 

* 내가 재테크 책 외에 경제학과 철학 책을 틈틈이 읽은 이유는 인간을 알기 위해서였다. 재테크도 인간의 행동이므로 인간을 이해해야 성공할 수 있다고 믿었다. 

 

* 사람들은 왜 뻔히 아는 것을 실행하지 못하는가? 머리로는 아는데 몸이 따르지 않기 때문이다. 실행은 이성이 아닌 감정과 본능을 따르기 때문이다. 투자자들은 머리로는 쌀 때 사야지 하면서도 막상 주가가 폭락하면 공포감에 사로잡혀서 바닥에서 팔고, 살 떄는 탐욕에 사로잡혀 천장에서 산다. 또 머리로는 저축을 해야 한다는 걸 너무나도 잘 알지만, 당장의 배고픔과 불편을 참아내지 못해서 내일의 달걀을 얻기보다는 오늘 암탉을 잡아먹고 만다. 이성 때문이 아니라 감정과 본능 때문에 우리는 재테크에 실패한다. 

 

* 독점은 부자로 가는 가장 확실한 길이다. 투자도 독점적인 지위를 가진 대상에 해야 한다. 그게 무엇인가? 지구다. 지구는 하나뿐이다. 땅이야말로 독점 그 자체다. 땅에다 투자해야 한다.

 

* 서울의 '재건축 아파트'는 최상급 주택지로서 독점적 지위를 확보하고 있었다. 나는 이들에 투자해서 이익을 보았다.

 

* 적이 강할 때는 싸우지 않는 게 최고다. 주식투자에서 싸우지 않는다는 것은 무엇인가. 주식을 단기에 사고파는 매매(전투)를 하는 대신에 주식을 사서 그냥 보유하는 장기투자가 싸우지 않는 방법이다. 나는 독점이나 과점적 지위를 가진 기업 중 대주주가 신뢰하고 믿을 만하다면 그와 동업자가 되는 장기투자 방식을 택했다.

 

* 대다수 사람들이 가난한 이유는 가난하게 살기 쉽도록 타고난 본능 때문이며, 본능대로 살기에 부자가 못 된다는 것을 확인했다. 그리고 대다수 사람들이 재테크에서 실패하도록 만드는 아홉 가지 본능적 요인도 확인했다. {무리짓는 본능, 영토 본능, 과시 본능, 도사 환상, 마녀 환상, 결함 있는 인식체계}가 바로 그것이다.

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Chapter 01. 무리 짓는 본능의 오류

 

* 가장 대중적인 재테크 수단인 주식과 부동산만 해도 대부분의 사람들이 최고점에서 사고 바닥에서 팔기를 반복한다. "무릎에서 사고 어깨에서 판다"는 말이 전설처럼 전해지고 있지만 이 단순한 지침조차 따르는 사람이 그리 많지 않다. 이것이 사람의 본능이다. 혼자 움직이는 것보다는 다른 사람들의 분위기를 살펴 같이 움직이는 것이 리스크를 줄이는 방법이라는 무리 짓는 본능 때문이다. 

 

* 투자에서 성공하려면 논리를 떠나서 항상 소수 편에 서는 게 유리하다.

 

* 결국 부자가 되려면 대중을 따르지 않고 고독하게 홀로 남는 것이 좋다. 무리 짓는 본능을 극복한 사람만이 투자의 대가 소리를 듣게 된다.

 

* 투기 바람에도 순서가 있는데, 해답은 언제나 하나, 바로 '환금성'이다. 환금성이 가장 높은 순서인 채권>주식>아파트>땅>그림 순으로 오른 것이다. 2001년부터 부는 투기 바람도 비슷하다. 먼저 금리가 떨어져서 채권 가격이 급등하고, 다음엔 아파트가, 그다음으로 상가 그리고 토지가 움직이고 있다. 땅값이 오르기 시작할 때는 투기 바람의 끝이 가까워졌다는 걸 의미한다. 이러한 투기 바람의 순서를 잘 안다면 휩쓸려서 무리 지어 투자해서 낭패 보는 일은 줄어들 것이다.

 

* 아파트의 경우는 대게 3년의 사이클을 보인다. 집값이 오르면 새로 분양해서 입주하기까지 3년 정도 걸리는데, 이런 시간 차이 때문에 부동산은 한번 오르기 시작하면 3년 정도는 오른다. 오름세가 5,6년 지속되기란 거의 불가능하다. 왜냐하면 공급 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 만약에 이미 집값이 3,4년 오른 시점이라면 좋은 지역으로 교체 매매는 할지언정 신규 투자는 조심해야 한다. 특히 부동산 가격은 은행의 가계대출 증가세와 관련이 있다. 가계대출이 최근에 급증했다면 조심해야 한다. 대다수 사람들이 부동산 박사가 되어가고, 그동안 관심이 없었던 사람도 부동산에 관심을 가지고, 부동산 분야 재테크 책이 잘 팔리고, 9시 뉴스에서 부동산 청약 과열 보도가 나오면 이 모든 것은 경고 신호다.

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Chapter 02. 영토 본능의 오류

 

* 이사를 여러 번 한 사람일수록 재산이 많다. 그것은 이사 횟수에 비례해서 부동산을 보는 눈이 키워지기 때문일 것이다. 부지런히 돌아다녀서 영토 본능을 극복해야만 부동산에 대한 객관적 지식을 얻고 정확한 판단을 할 수가 있다.

 

* 투자는 핵심 지역인 서울에 가까울수록 좋다. 사는 건 전세로 직장 근처에 사는 게 좋다. "주거와 투자를 분리하라!" 이 얼마나 간단한 처방인가?

 

* 어떤 아파트가 많이 오를까? 개발 재료가 있는 아파트를 사야 한다. 개발 재료가 있어야지 다른 아파트보다 더 많이 오른다. 개발 재료란 무엇인가. 교통, 재건축, 쇼핑몰 입주, 대기업 이전, 공공기관 입주 등이 있다. 그중에서도 가장 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건축과 전철역 개통이다.

 

* 부동산시장이 과열되지만 않았다면 대출받아서 집을 사는 게 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30퍼센트 범위 이내면 적정하다.

 

* 외국인이 우리나라 주식의 약 40퍼센트를 보유하고 있다. 최대 보유자들이다. 미국 내 주가가 올라야 글로벌 펀드에 자금이 유입되어서 이 돈으로 외국인들이 한국 주식을 사게 된다. 미국 뮤추얼펀드 자금 유출입 동향을 국내 주식 투자자들도 필수적으로 알아야 한다.

 

* 부동산도 해외의 영향을 받아 국제 부동산과 같이 움직인다. 나는 www.realestateabc.com과 www.thisismoney.com 을 통해서 미국과 영국의 부동산 가격 움직임을 주시한다.

 

* 국내 금리도 국제 금리에 영향을 받는다. 국제 금리 차이에 따라서 자금 이동이 심하기에 전 세계 국가의 금리가 연동되어 한 방향으로 움직이고 있다. 나는 http://finance.yahoo.com 을 통해서 국제 금리 변동을 주시한다.

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Chapter 03. 쾌락 본능의 오류

 

* 먼저 빚부터 갚아라. 그것이 부자 되는 첫걸음이다.

 

* 돈을 벌기 위해서 고생할 각오가 되어 있다면 폼 나는 전세살이 대신에 조그만 집이라도 자기 아파트를 사는 것이 좋다.

 

* 남이 안 가르쳐주기에 스스로 배워야 한다. 가장 좋은 방법은 독서다. 부자들의 첫 번째 취미가 독서인 게 우연이 아니다.

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Chapter 04. 근시안적 본능의 오류

 

* 어떠한 상황에서도 일단 투자를 한 주식은 장기 보유해야 한다. 여러 해가 걸리겠지만 확실한 이익이 나거나 아니면 확실히 실수였다는 판단이 서기 전에는 함부로 매도하면 안 된다.

 

* 특히 주식투자는 빚내서 하면 망하는 지름길이다. 빚을 낸 돈은 겁먹은 돈이다. 겁먹은 돈으론 절대 이길 수 없다.

 

* 빚을 내도 되는 경우는 집을 사는 경우에 한해서다. 그러나 집을 사는 경우라도 대출금은 매달 갚는 원금과 이자 상환액이 매월 수입의 3분의 1 이내로 하는 게 안전하다.

 

* 40세 전에는 열심히 절약하고 살아 어느 정도 경제력을 갖춘 뒤 중년 이후 즐기면서 사는 게 좋다.

 

* 월급쟁이가 투자하기에 적당히 위험하고 수익률이 좋은 게 뭘까? 내가 생각하기엔 재건축 재개발이다. 집값 변동이 없어도 돈을 벌 수 있는 것이 있으니 바로 '개발'이다.

 

* 첫째, 부부 통장을 합쳐서 돈 관리를 같이 해라. 통장을 합치고 월급이 급여 통장으로 들어오는 날 바로 적금 통장으로 자동이체를 시켜라. 가계부를 써라. 둘째, 가계부를 쓰다 보면 돈을 줄일 수 있는 항목이 보인다.

 

* 주식도 부동산도 최소 5년 이상을 보고 투자한다.

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Chapter 05. 손실공포 본능의 오류

 

* 대부분 손절매 기준은 10퍼센트인 경우가 많다. 고수들은 매입가로부터 10퍼센트 하락하면 손절매를 기계적으로 한다. 또 고수들은 폭락장에서 매도보다는 매수 쪽에 가담하여 이익을 얻는 경우가 많다. 무슨 일이 있어도 손절매 원칙을 지켜라. 공포감을 극복하고 폭락장세에 매입하라. 이 원칙에는 예외가 없다.

 

* 부자가 되려면 예금을 통해서 종자돈을 만든 다음에 이를 부동산이나 주식에 투자해야 한다.

 

* 부자가 되려면 공포감을 극복하고 자기 사업을 하라. 사업가들은 샐러리맨이 더 위험하다고 한다. 샐러리맨은 한 가지 수입에만 의존하고, 한 가지밖에 배울 수 없고, 기껏 해야 자기를 고용한 고용주를 위해서 일할 뿐이라는 것이다. 만약 불경기를 만나서 구조조정이라도 당하게 된다면 직장을 그만두어야 하고 또 나이가 많아지면 그만두어야 하기에 더 위험하다고 지적한다.

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Chapter 06. 과시 본능의 오류

 

* 진짜 부자들은 돈 자랑을 하지 않는다. 반면에 쭉정이들은 만나자마자 자신의 재산을 자랑한다. 진짜 부자들은 남들이 돈 빌려 달라 할까봐, 도둑맞을까 봐, 세금 얻어맞을까 봐 절대 재산 자랑을 하지 않는다.

 

* 전세 살면서도 중대형차를 고집하는 사람은 과시 본능에 사로잡힌 사람이다.

 

* 돈은 젊었을 때 모아야 한다. 20대에 모은 종자돈 5천만 원이 50대에 5억 원으로 불어난다. 그러니 젊었을 때 과시하지 말고 한 푼이라도 모아야 부자가 될 수 있다. 남들처럼 입을 것 다 입고, 놀 것 다 놀고, 먹을 것 다 먹고서 어떻게 남과 달리 부자가 될 수 있겠는가?

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Chapter 07. 도사 환상의 오류

 

* 주가는 파동이론이 미리 정해준 대로 결코 움직이지 않는다. 인간의 운명이 저해져 있지 않는 것과 같다. 엘리엇 파동이론의 진짜 비밀은 일반인들이 알기 어려운 신비하고 비밀스런 용어를 이용해서 그럴듯하게 만든 엉터리 이론에 불과하며, 주창자와 전도자 모두 돈을 벌지 못했다는 사실이다.

 

* 신문 방송에 나오는 전문가는 진짜 고수가 아니라 북치며 물건 선전하는 고수(鼓手)다. 그들은 부자도 아니고 돈 버는 방법도 모른다. 돈을 번 사람은 신문이나 방송을 타려 하지 않는다. 돈 많이 버는 것이 알려져 봐야 성가신 일만 생기기 때문이다. 또 돈 버는 방법을 알고 있는 선수가 왜 혼자서 돈 벌지 소문내서 경쟁자를 불러들이겠는가?

 

* 신문 방송에 나오는 전문가는 사실은 세일즈맨이다. 나는 전문가가 나오면 그들이 무슨 상품을 팔려고 하는지 살펴본다. 대개 전문가의 소속을 보면 뭘 파는지 알 수 있다. 부동산 전문가는 부동산이 최고라고 말한다. 은행 출신 전문가는 예적금 펀드 상품이 최고라고 말한다. 증권사 직원은 주식이 최고라고 권유한다. 모두들 자신이 파는 상품이 최고의 투자 대상이라고 한다.

 

* 종종 아무런 제품도 팔지 않는 것 같아 보이는 책상머리 연구소 직원이나 교수들이 전문가로 소개되기도 한다. 그러나 그들도 자신의 명성을 팔고 있다. 그런데 책상머리 전문가는 자신도 모르는 말을 내뱉는 앵무새에 불과한 경우가 많다. 나는 현장에서 돈을 버는 사람의 말에 귀를 기울이지, 말로만 떠드는 전문가는 신뢰하지 않는다.

 

* 전문가가 돈 한 푼 안 생기는데 당신을 위해서 노력할 것이라고 착각한다면 당신이 오히려 이상한 사람이다.

 

* 신문 기사와 방송 보도에서 얻은 정보를 바탕으로 투자한다면 돈을 벌기가 어렵다. 신문사와 방송국에 광고비를 대는 곳은 바로 기업이다. 그리서 기업(대주주)에 유리한 정보는 보도되고 불리한 정보는 감추어지는 경우가 많다.

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Chapter 08. 마녀 환상의 오류

 

* 내부통제형은 현재의 성공과 실패가 나의 행동의 결과라고 받아들인다. 모든 책임은 자신에게 있다고 믿는다. 투자의 결과도 실력의 산물이라고 믿는다. 인생은 자기 하기 나름이라고 생각한다. 이런 사람들이 부자 되기 쉽다.

 

* 성공한 사람과 부자들은 자극에 대해서 본능적인 반응을 보이지 않는다. 이런 사람들의 자극과 반응 사이에는 공간이 있다. 공간에는 자유의지가 있다. 자유의지가 있기에 배고파도 참을 줄 알고, 예쁜 물건이 눈에 들어와도 안 사고, 놀고 싶어도 일한다. 결국 부자가 되고 싶다면 자극과 반응 사이에 공간을 확보하고 인생을 주도적으로 끌고 나가야 한다.

 

* '돈 버는 기계'를 장만하지 못하면 스스로 '돈 버는 기계'로 전락해야 하는 게 자본주의 게임의 룰이다.

 

* 다주택자 규제를 강화할수록 집값은 오른다.

 

* 정치인들은 왜 다주택자에게 징벌적 규제와 세금폭탄을 던질까? 마녀사냥이다. 무지한 대중들의 분노를 부자에게 돌리고 표를 얻을 수 있기 때문이다. 이런 상황에서 누가 다주택자가 되려 하겠는가. 그럼 다주택자가 사라지면 누가 무주택자에게 전월세를 공급해 줄 수 있을까. 정부가 하면 되지 않을까? 맞다. 그런데 문제는 정부가 공급하는 임대아파트는 전체 임대시장에서 차지하는 비율이 약 5%에 불과하다.

 

* 부자가 되고 싶다면 부자의 줄에 서라.

 

* 불황이 오면 경제적인 약자인 가난한 사람들이 제일 먼저 타격을 받는다. 홍수가 나면 저지대부터 침수하는 것과 같다. 그래서 재테크 측면에서는 가난해도 부자들 편에 서는 게 유리하다. 주식투자를 할 때도 대주주가 매집하는 주식이 오를 가능성이 높다. 반대로 대주주가 내다 파는 주식은 조심해야 한다. 또 가장 부자인 외국인이 매입하는 주식이 상승 탄력성이 높기에 외국인의 동향을 늘 주시해야 한다. 

 

* 주식시장에서 국제경쟁력이 있는 기업만 주가가 계속 오르고 나머지 기업은 언제나 제자리걸음이다. 부자 기업은 더 부자가 되는 게 자본주의 체제의 정상적인 현상이다. 그러니 주식투자도 강한 기업(국제경쟁력을 가지면서 국내에서 독점적 지위를 갖춘 1등 기업)에 해야 한다.

 

* 가격을 좀 더 주더라도 똑똑한 놈을 사야 한다는 것이다. 자본주의 사회는 승자가 모든 걸 다 가지는 세상이기 때문이다. 80대 20의 법칙을 알고 상위 소수의 기업, 상위 부동산에 집중 투자해야 한다.

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Chapter 09. 인식체계의 오류

 

* 재테크에 있어서 고수와 하수의 차이는 무엇인가? 하수는 행운 편향 인식 때문에 행운만 기대하지만 고수는 언제나 최악의 상황에도 대비한다. 세상에 확실히 안전한 투자는 하나도 없다. 예측은 신의 영역이고 대응은 인간의 영역이다. 주식이든 부동산이든 분산 투자하라. 그래야 슬퍼할 일이 적게 생긴다.

 

* 하수는 예측하려 하지만 고수는 대응하려 한다.

 

* 미래를 예측하려 하지 말고 기업의 재무제표를 분석하라는 게 주식투자의 대가가 주는 충고다.

 

* 주식투자에서 이기는 방법은 향후 장세 전망이 아니라 기업분석에 달려 있다. 부동산 투자도 마찬가지다. 타이밍 예측보다는 입지 분석이 더 중요하다.

 

* 하이젠베르크의 불확정성의 원리에 따르면 미래란 확정되어 있지 않기에 예견 할 수 없고, 그렇기에 정해진 운명이란 없다.

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나는 부자 되는 걸 방해하는 아홉 가지 본능을 극복할 수 있는 여덟가지 도구(TOOL)를 찾았다.

 

TOOL 1. 신경조건화하기 ▷ 돈을 쓰고 싶은 유혹이 있다면, 돈이 없으면 겪게 될지도 모를 고통스런 상황에 대해 생각하라. 지출을 고통과 연결시켜라. 그러면 지출을 통제할 수 있게 된다.

 

TOOL 2. 모델따라하기(벤치마킹) ▷ 존경하는 부자를 만드는 게 좋다. 성공한 부자를 따라서 하다 보면 시행착오를 거치지 않고 바람직한 행동을 빨리 배울 수 있다.

 

TOOL 3. 유혹 회피하기 ▷ 유혹에 저항하기보다는 유혹을 회피할 수 있는 환경설정 하기. (쇼핑을 줄이려면 애초에 쇼핑센터에 가지 않는다. 입출금식 예금보다는 정기예금을 하여 쉽게 인출하지 못하도록 한다. 신용카드를 자른다 등.)

 

TOOL 4. 가계부 쓰기 ▷ 전체적인 평가는 하루의 끝이나 주말에 하는데 차트로 그려서 얼마나 목표를 달성했는지 시각적으로 확인할 수 있게 한다. (행동에 대한 반성과 수정이 가계부의 목적)

 

TOOL 5. 작은 성공 체험하기 ▷ 저축 목표액을 처음엔 낮게 잡기. 시장이 폭락하여 남들이 투자하기 두려워 할 때 조금만 남과 반대로 투자해보기. 한번 성공을 체험하게 되면 본능을 거슬러서 투자하는 게 점차 쉬워지고 재밌어진다.

 

TOOL 6. 서약서 쓰기 ▷ 결심을 문서 형식으로 표현하라. 구체적인 숫자로 표시된 목표와 달성 시간 계획표가 포함되어 있어야 한다. 구체적으로 금액과 날짜를 표시해라. (휴대폰 배경화면 등 잘 보이는 곳에 걸어두기)

 

TOOL 7.  진실 파악하기 ▷ 그분들은 훌륭하고 존경스런 사람들임에는 틀림없지만 부자는 아닐 것이다. 부자가 되려면 부자가 아닌 사람들의 충고는 귀담아들을 필요가 없다. 그들의 말은 자기 합리화와 변명에 불과할지도 모르기 때문이다.

 

TOOL 8. 기도하기 ▷ 기도는 바로 우리의 잠재의식에 영향을 준다. 기도는 20억 개가 넘는 뇌세포로 이루어진 잠재의식을 활용하는 도구다. 기도는 당신의 잠재의식이 문제 해결을 위해서 초점을 맞출 수 있도록 해주는 렌즈다. 많은 성공한 사업가들이 기도를 통해서 사업에 대한 새로운 용기와 아이디어를 얻었다는 증언을 나는 사실이라고 믿는다. (일종의 몰입 효과와 관련된 설명인듯하다. 하나의 주제에 대해 생각의 끈을 놓지 않아야 언제나 무의식도 그 주제에 대해 생각하게 된다는 것.)

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* 돈 모으기보다 빚 갚기가 먼저다. 

 

* 당신이 자동차를 할부로 샀다면 반성해야 한다. 대중교통을 이용하다가 모은 돈으로 2, 3년 뒤에 자동차를 사라. 자동차는 돈 잡아먹는 구멍이다.

 

* 내가 아는 친구는 새끼손가락에 빨간 실을 묶고 있었다. 왜 빨간 실을 새끼손가락에 묶었느냐고 물으니, 빚을 갚기로 결심한 증표라고 했다. 자신은 새끼손가락을 볼 때마다 결심을 떠올린다고 한다. (시각화의 한 방법)

 

* (투자가 아니라 1주택을 마련하는 입장이라면) 부동산 투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로는 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다.

 

* 집은 무엇을 하는 곳인가? 애 키우고 잠자고 밥 먹는 곳이다.

(1) 애키울 땐 주변에 유흥가가 없으며 학군이 좋아야 한다. (집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 교육환경이다)

(2) 잠을 잘 자려면 공기 좋고 조용한 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다. (신도시 베드타운)

(3) 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편하도록 쇼핑시설이 잘 되어 있어야 한다.

 

* 투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역(개발 지역, 서울, 수도권)에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다.

(지방은 전세로 살고 내 집은 서울에 둔다)

 

* 늦다고 생각할 때가 가장 빠를 때다. 앞으로도 계속 차이가 날 것이다. 양극화와 차별화는 향후 10년 이상 지속될 메가 트렌드다. (해당 도서 초판 발행 2018년 8월)

 

* 휴일에도 돈 쓰며 놀러 다니지 말고 집 보러 다녀라. 좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하는 것이다. (반드시 현장 체크)

 

* 중개료를 법정수수료보다 더 많이 주어라. 그래야 급매물이 나올 때 당신에게 전화가 오지 않겠는가?

 

* (매도시) 비싸게 팔고 싶다면 한 중개업소에만 내놓아라. 그래야 중개업자가 자기만 팔 수 있으므로 조급해하지 않고 적절한 매도 타이밍을 봐서 비싸가 팔아줄 수 있다. (반대로 빨리 팔고 싶으면 여러 중개소에 내놓아라)

 

* 사거나 팔기로 결정했다면 흥정은 하되 2,3백만 원 차이로 거래를 깨지 마라. 임자 있을 때 사고파는 게 부동산이다. 당장 이득을 보려 고집하지 말고 5년 뒤를 보고 거래하라. 인터넷에 게시된 가격은 대개 시세보다 낮고 매물도 엉터리다.

 

* 평수를 줄여도 부자 동네 살아라. 소득의 양극화로 부자들은 더 잘살게 되어 부자 동네는 더 좋아진다. 좋은 동네 확인하는 방법은 전입전출을 조사해보면 된다. 집값이 오르는 동네는 한번 이사 오면 안 나가는 경향이 있다.

 

* 집에서 살림하는 사람의 의견을 경청하라. 살림을 하는 사람이야말로 집의 구조나 기능 그리고 환경을 경험하므로 집에 대한 생각이 상당히 구체적이고 실질적으로 성장한다.  (책에서는 아내라고 지칭했지만 요즘은 남자도 살림을 한다)

따라서 실제 집 자체가 살기 좋은지는 경제 분석가보다 살림하는 사람이 더 잘 본다.

 

* 처음에는 10단위의 노력을 투입해야 1단위의 성과를 얻을 수 있다. 그리고 난 다음에 1단위의 노력으로 10단위의 성과를 얻을 수 있다. 돈 문제에서도 마찬가지다. 처음 몇 년간은 재테크에서 성공하기 어려운 게 정상이다. 하지만 시간이 가면서 차츰 요령을 터득하게 되고, 즐거움이라는 추진력을 얻게 된다.

 

* 무리 짓는 본능은 끝없이 옆집과 비교하게 만든다. 옆집에서 산 것은 나도 사야 한다고 믿게 만든다. 이웃집의 소비 수준에 맞추려 애쓰고 구매를 흉내 내려하기 때문에 과소비하는 경우가 많다. 검소하게 살기 위해서는 자신의 분수에 맞는 동네에 사는 것도 좋은 방법이다. (유혹 회피하기)

 

* 나만의 행동 규칙(기준) 세우기

(1) 많은 사람들이 주식형 펀드에 가입할 때 조심한다.

(2) 신문, 뉴스에서 주식 관련 기사가 많아지면 조심한다.

(3) 누군가 투자로 돈 번 이야기가 화제가 되면 조심한다.

(4) 폭락할 때 팔지 않는다.

(5) 거래량이 적을 때 매입하고, 거래량이 많을 때 매입하지 않는다.

(6) 누구나 좋다고 생각하면 다시 한 번 생각해본다.

(7) 모든 사람이 팔지 못해서 안달하면 매입을 고려해라. (매수자 우위 시장)

 

* 나는 주식이나 부동산에 투자할 때 항상 5년 정도 투자한다는 마음으로 한다. 투자는 농사와 같다. 씨를 뿌리고 열매를 추수하기까지는 시간이 걸린다. 향후 5년 뒤 당신의 재산이 얼마가 될지 계산해보라.

 

* 은행은 당신의 돈으로 투자하고 운용하여 자신들이 부자가 되는 곳이지, 당신을 부자로 만들어주는 곳이 아니다. 그래서 스스로 투자하는 법을 배워야 한다.

 

* 인구감소에 대비한 부동산 투자 전략은 대도시 소형 아파트를 매수하는 것이다.

 

* 인공지능 도입에 대한 대응방법은 인공지능을 연구하고 만드는 기업의 주식을 매수하는 것이다.

 

* 상가를 구분하는 방식은 여러 가지가 있지만 나는 두 가지 방식으로 구분한다. 완전히 독립된 자기 땅을 소유한 상가(꼬마빌딩)와 땅 지분을 나눠 가진 구분형 상가(여러 상가 중에 하나)가 그것이다. 상가 투자의 성공 사례는 주로 전자에서 많고, 대부분의 상가투자 실패 사례는 후자에서 많이 나왔다.

 

* 그 지역(나라)의 내부적인 대규모 주택공급이나 국제적인 경제위기가 오지 않는다면 집값을 하락하지 않았다. 그래서 부동산이 너무 과열되지만 않았다면 조금 빠듯한 생활을 각오하고 빚을 얻어서 내 집을 마련하는 게 현명하다.

 

* 대규모 공급이 끝나는 시점부터 집값은 다시 상승한다.

 

* 향후 공급이 줄어들기에 서울 집값 전망은 낙관적이다. 그동안 서울 집값 하락에 가장 큰 영향을 준 2기 신도시 공급도 거의 끝났다. 2019년이면 끝난다. 지금은 도시생활주택 공급도 없다. 보금자리주택도 없다. 세종신도시 이전도 끝났다. 이제 실질적인 대규모 공급은 끝났다고 볼 수 있다. 앞으로 또 대규모 공급을 하면 어떡하나 걱정할 수도 있다. 그렇지만 2014년 이후 신도시 택지지구를 지정하지 않았다. 지금 당장 지정하더라도 빨라도 5년 뒤에나 공급이 가능하다. IMF나 리먼브라더스 사태 같은 외부적인 경제 충격만 없다면 서울 집값을 상당히 오를 수 있을 것으로 전망된다.